大規模修繕工事で想定外の費用がかさむものって?


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さくら事務所のいる分譲マンションは大規模修繕工事まっさかり。
一定時間の騒音と、オフィス窓からふいに見知らぬ職人さんと至近距離で目があってしまうハプニングをたしなむ日々です。

画像の職人さんは何をしてるところかというと、外壁タイルの打診検査。
実はこのマンション、前々からタイル浮きが気になってたんですが、予想どおり、タイル浮き個所を示すテープが次々はられていってます。苦笑

ところで、マンション大規模修繕工事が始まって仮設足場が組立てられ、建物全体の調査が行われたときには、想定外の不具合が発見されることが少なくありません。
その中でも特に多いのが、外壁タイルの浮き・剥離です。

近年の分譲マンションは外壁タイル張りの仕上げが主流になっていて、総戸数50戸程度の規模のマンションでも、外壁が数十万枚のタイルによって仕上げられているものもあります。

タイルは高級感があって美しい外観と耐久性をあわせもち、優れた素材で好まれる仕上げ方法ですが、このタイル張りには注意点も。
もし不具合が発生して剥落した場合、建物の居住者や利用者だけでなく、通行人の方々にも危害を与えてしまう可能性があるのです。

大規模修繕工事の前には建物全体の調査は行わず、歩行できる範囲だけの調査を行って不具合の発生している割合を推定し、工事の金額を決定するのが一般的。
外壁タイルの場合には、張替えや補修が必要となる割合をおおむね3~5%程度の数量と予測しているケースが多いと思われますが、実際には10%~15%以上の割合で補修が必要となるケースがあります。

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マンションの規模にもよるものの、追加工事に必要な金額は数百万円~数千万円、大規模マンションなどでは1億円を超える費用が必要になることも。
そうするとあらかじめ計上されていた予備費などの範囲で対応することが不可能となるだけでなく、急遽一時金を徴収したり、緊急に融資を受けることを検討しなければならない事態となります。

また、1回目の大規模修繕工事の実施時期は一般的に10年を超えていますので、分譲会社の保証期間も過ぎています。
とはいえ不具合の状況によっては、分譲会社や施工会社に補修費用の一部を負担してもらえる場合もありますから、分譲会社・施工会社へ速やかに連絡したほうがいいでしょう。

こうした事態を招かないためにも、定期的に建物を点検しておくことは重要です。
私たちがほぼ毎年健康診断を受けるのと同じように、建物も定期的に健康状態をチェックしておくことでリスクヘッジや、修繕費の無駄遣いを防ぐことにつながります。

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