分譲マンションのスラム化防止と外部専門家活用ガイドライン


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国交省さんへ(このビルの奥が国交省さん)。

分譲マンションの管理不全やスラム化、修繕積立金不足や解体費などの課題、また昨年6月に出された外部専門家の活用ガイドラインなどについて、意見交換させていただいてました。

外部専門家活用のところでいくと、ガイドラインで想定されているターゲットでは管理者(理事長)となる負担とリスクが大きすぎ、事業参入はなかなか難しいと思っています。

とはいえ外部専門家も積極的に活用しなければ、今もうすでに多くのマンションで起こっている
「高齢化により理事のなり手がいない」
「滞納が増え理事長の精神的・物理的負担が増大」
「修繕積立金が圧倒的に不足しているのにどうにも積立額を変えられない」
といったスラム化への一歩となるシリアスな課題が増える一方なので、その前段階において事業ベースでどんなことができそうか、あれこれ考え抜いてるところ。

外部専門家の活用ガイドライン
http://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

また長期修繕積立金不足については、初期設定(計画案)の推奨額をもっとあげないと、現状ではどうしても管理組合主体で早い段階で自ら均等方式や、段階方式であっても前倒しで引き上げる苦労が必要になります。

最近は非常にリテラシーと関心が高く、行動力のある理事の方々によって本来はかなり難しい合意形成をし、積立金額をあげる素晴らしい組合さんも出てきてますが、それはまだほんの一部。

積立金がたまっていれば中長期的に選択肢が増えるのはもちろん、ストックマーケットで価格優位性につながるのですが(購入者は月々の支払総額で見るため)、一度組合マターになってしまうと合意形成は容易ではありません。

新築の計画案時点からもう少し、高めに設定されるほうがいいと思っています。

そんなこんな盛りだくさん、お互い率直に意見交換でき、事業の方向性や詰めておくべきことがクリアになって楽しいひと時でした。